1950’li yıllarda California, Daly City’de açılan Westlake Alışveriş Merkezi, ülkedeki ilk modern alışveriş merkezlerinden biridir. Son yetmiş yılda, çevrimiçi perakendecilerin yükselişini, ana mağazaların kapanmasını ve salgınla ilgili operasyonel kısıtlamaları atlattı. Şimdi en son test geliyor: neredeyse 400 dairenin eklenmesi.
Perakende uzmanları tarafından yakından izlenen strateji, yaya trafiğini artırmayı ve kendi mahallelerinde alışveriş yapmaya daha yatkın olabilecek yeni sakinlerden daha fazla gelir elde etmeyi amaçlıyor.
Westlake’in sahibi olan gayrimenkul yatırım ortaklığı Kimco Realty’nin genel müdürü Conor C. Flynn, “Birbirlerini besleyebilirler” dedi. “Müşterinin perakendenizi satın aldığı, perakendecilerin evleri desteklediği ve evler için prim aldıkları bir ekosistem gibi.”
Alışveriş merkezlerini ve daireleri birleştirmek yeni bir kavram değil, ancak ülke genelinde giderek daha fazla ev sahibi, alan kullanımlarını bu şekilde yeniden düşünüyor. Strateji, sakinlerinin ihtiyaçlarını karşılamak için inşa edilen ve son on yılda yürüme mesafesinde rahatlık arayan genç yetişkinler arasında popüler hale gelen konut, çalışma ve oyun toplulukları üzerine kuruludur.
Ticari gayrimenkul hizmetleri şirketi Cushman & Wakefield’ın yönetici müdürü Rich Latella, “Alışveriş merkezlerinin kendileri genellikle iyi konumlanmıştır çünkü iki ana otoyolun veya otoyolun kesiştiği noktada inşa edilirler ve geniş bir kara kütlesine sahiptirler” dedi.
Pandemi sırasında, alışveriş merkezlerinin aniden JC Penney ve Gap gibi zor durumdaki perakendeciler tarafından boş bırakılan binlerce fit kareyi doldurması gerekti. Diğerleri, park yerlerine çok fazla yer tahsis edildiğini fark etti. Aralık ayında, Chicago’nun bir banliyösü olan Illinois, Skokie’deki bir alışveriş merkezi olan Westfield Old Orchard’ın sahibi, boş bir Bloomingdale’s mağazasını yüzlerce daireye yer açmak için 2026 yılına kadar yıkmayı planladığını duyurdu. Aynı ay, Fairfax County, Virginia’daki bir gayrimenkul yatırım ortaklığı, Springfield şehir merkezinde bir apartman inşa etmek için onay aldı.
Rhode Island’da alışveriş yapanlar, 1828’de inşa edilen ve genellikle Amerika’nın en eski kapalı alışveriş merkezi olarak kabul edilen Arcade Providence’ta kalma fırsatına atladı. On yıl önce, mal sahibi en üstteki iki katı, çoğu 2021’de piyasaya çıkan mikro çatı katlarına dönüştürdü.
55 yaşındaki Kristen O’Grady, grafik tasarım çalışmaları için öncelikle ofis olarak kullandığı 360 metrekarelik bir daire satın aldı. Ayda birkaç kez mutfak, yatak, duş, gardırop ve çalışma masası bulunan tavan arasında uyuyor. Orada kızı Ruby ile yattığı ilk gece, her şey sessizdi – ta ki mahalle barları kapanıp müdavimleri dışarı çıkmaya başlayana kadar.
“Burasının bir yetişkin yurdu olduğunu söylemeyi seviyorum,” dedi.
Ancak alışveriş merkezi sahipleri, değişen tüketici zevkleri, imar değişiklikleri ve yerel direniş gibi zorluklarla karşı karşıya.
İnternet, tüketicilerin alışveriş alışkanlıklarını değiştirdiğinden beri, alışveriş merkezleri varlıklarını kanıtlamaya çalışıyorlar. Eski çıpa mağazaları küçülürken, kapanırken veya iflas başvurusunda bulunurken, alışveriş merkezlerinin yerini market zincirleri, tırmanış spor salonları, Covid-19 aşı merkezleri ve diyaliz merkezleri alıyor.
Alışveriş merkezi sahipleri, değerli bir mülkün üzerinde oturduklarını bilirler. 20. yüzyılın ortalarından sonlarına kadar Amerika Birleşik Devletleri’ndeki alışveriş merkezlerinin başarısının merkezinde yer alan çok katlı mağazacılık işindeki yavaş düşüşe rağmen, bu merkezlerin hâlâ bazı avantajları var.
kurucusu Gabriella Santaniello, “Covid’den perakende için çıkan iyi bir şey, insanların birlikte olma arzusu, bir topluluk duygusu, çok daha fazla sosyal aktivite oldu – ve bu sosyal aktivitelerden biri de alışveriş merkezlerine gidiyor” dedi. A Line Partners, bir perakende danışmanlık firması. “Bu, genel yaya trafiği için harikaydı. Ancak çağa ayak uydurmak zorundasınız.”
Kimco, Westlake Alışveriş Merkezi’nde bir zamanlar Burlington Coat Factory olan alanı 214 dairelik bir komplekse dönüştürmeyi planlıyor. Kimco, Daly City’den ilk evlerini inşa etmek için zaten onay almıştı ve Trust, daha fazla evin inşa edilmesi için yer açmak ve yaklaşık 11.000 metrekarelik alana sahip olmak için indirimli perakendeciyi merkezin önüne taşımak için Burlington ile birlikte çalıştı. Bay Flynn, perakende ve restoran alanının fit olduğunu söyledi. Toplamda, Westlake yaklaşık 400 daireye sahip olacak.
Kimco, alışveriş merkezini 2002’de 80 milyon dolara satın aldı ve o zamandan beri gerçek mekanda faaliyet gösteren perakendecileri vuran fırtınaları atlattı. Devralmadan dört yıl sonra, eski bir JC Penney’nin yerine bir Home Depot inşa edildi. Westlake’e bir pazar havası vermek isteyen Kimco, ortasından bir ana cadde inşa etti ve başka yemek seçenekleri ekledi.
Yirmi yıl sonra, o Home Depot, bir Safeway, bir Target, bir Ross ve bir grup küçük işletme ile birlikte hala ortalıkta. Tesis ayrıca Bay Area toplu taşıma sistemi olan BART durağına da yakındır.
Paw Patch Pastries’in sahibi Carla Ocfemia, köpek dostu fırınını San Francisco’dan 13 yıldır bulunduğu Westlake’e taşımayı düşünürken bu ayrıntıları not etti. Kira kontratını imzalamadan önce, günü alışveriş merkezinde oturarak ve insanları izleyerek geçirdi. Daireler inşa edilmeden önce bile yaşama hissi onlar için bir satış noktasıydı.
Bayan Ocfemia, “İnsanlar için çok daha uygun” dedi. “Eğer oraya yürüyebilirlerse, o zaman kolay.”
Perakendecileri cezbetmek, daire eklemek isteyen geliştiriciler için hala en önemli önceliktir.
Cushman’dan Bay Latella, “Bu noktaya gelmenin bu kadar uzun sürmesinin nedenlerinden biri, büyük mağazaların alışveriş merkezi sahibiyle uzun vadeli anlaşmaları olması,” dedi. Karşılıklı irtifak sözleşmesi olarak bilinen bu sözleşmeler, alışveriş merkezinin tasarımında büyük mağazaların söz sahibi olmasına olanak sağlamıştır.
“Mağazanın sitede geleneksel olmayan perakende kullanımları kabul etmesini sağlamak genellikle zordu” diye ekledi.
Alışveriş merkezi sahipleri ayrıca perakendecilerin inşaat sırasında ve sonrasında park sorunları ve trafik sıkışıklığıyla ilgili endişelerini gidermelidir. Ancak geliştiriciler, bu projelerin daha fazlası piyasaya çıktıkça kendileri için bir dava oluşturmaya başladıklarını söylüyor.
Bay Flynn, Kimco’nun 550 mülküne ev eklemenin yollarını bulmasını bir öncelik haline getirdi. Mülk sahibi artık kiralık bir yaklaşım kullanarak yılda yaklaşık 1.000 daire inşa ediyor, bu da daireleri inşa etmek için üçüncü taraf bir müteahhitle çalıştığı anlamına geliyor. 2025 yılına kadar 15.000 daire onaylanacak veya inşa edilecek.
Kimco’nun yeniden geliştirme stratejisi meyvelerini topluyor: Şirket, geçen yıl portföydeki yaya trafiğinin yıllık bazda sadece yüzde 0,6 arttığını, ancak karma kullanımlı mülkler için yüzde 5,3 arttığını söyledi.
Flynn, “Bence en büyük zorluk zaman” dedi. “Bu projelerin bazen beş ila 10 yıl sonra bile uygun hale gelmesi veya toprağa bir kürek koyması gereken bir zaman ufkuna sahip olmalısınız.”
Sorunlu alışveriş merkezleri her zaman bu programa sahip değildir. Bazı durumlarda artık rağbet görmeyen alışveriş merkezleri yıkılıyor. 1972’de inşa edilen ve geçen yıl perakende ve tüketici alaka düzeyini kaybettikten sonra yıkılan New York’taki White Plains Mall’da durum böyleydi. Aralık ayında, bir zamanlar alışveriş merkezinin bulunduğu yerde çok aileli bir gelişme olan Hamilton Green’in temeli atıldı.
Hamilton Green’in sahibi RXR’nin genel müdürü Scott Rechler, “Bu alışveriş merkezi, ekonomik faaliyeti ve enerjiyi teşvik eden, toplum için bir varlık olmaktan, boş kalarak toplum için bir yükümlülük haline geldi” dedi.
Daire eklemek, alışveriş merkezi sahiplerinin düşündüğü tek çözüm değil. New Jersey’deki Moorestown Mall’da yerel bir tıp merkezi olan Cooper University Health Care, bir zamanlar Sears tarafından kullanılan alanı devralacak ve bir ayakta tedavi hizmetleri kliniği inşa edecek.
Cushman’dan Bay Latella, alışveriş merkezlerine tıbbi hizmetlerin eklenmesinin de popüler bir trend olduğunu söyledi. Perakende emlak yöneticileri için o kadar ilginç hale geliyor ki, şimdi konsepti “Geleceğin Alışveriş Merkezi: Akşam Yemeği, Film ve Kolonoskopi – Gerekli Sırayla Değil” yazan bir slaytla konferanslardaki sunumlarına dahil ediyor.
Ancak bir alışveriş merkezini ayakkabı, makyaj ve balo kıyafetleri için alışveriş yapılan bir yerden daha fazlası haline getirmek, toplantı odasının ötesinde girdi gerektirir. Belediye ve şehir yönetimi onayı gereklidir.
Kimco, Westlake’te apartman inşa etme planı için Daly Belediye Meclisi’nden iki kez onay almak zorunda kaldı. Kaliforniya genelinde, belediyeler bir konut sıkıntısını gidermek için imar planlarını güncellemek zorunda kaldılar ve oradaki geliştiriciler, alışveriş merkezlerinin üzerine kat mülkiyeti kompleksleri inşa etmek için izinler aldılar.
18 alışveriş merkezine sahip bir gayrimenkul yatırım ortaklığı olan PREIT, izin sürecinde yardımcı olmak için bir planlamacı ve bir trafik mühendisinden oluşan bir ekip oluşturdu. Vakfın CEO’su Joseph F. Coradino, Moorestown’da sürecin “oldukça ilerici bir siyasi ortam” gördüğü için zorlandığını söyledi. Ağustos 2021’de belediye meclisi yeniden imar planını oybirliğiyle onayladı.
Ticari bir emlak veri şirketi olan CoStar’da çok aileli analitiğin ulusal direktörü Jay Lybik, “Konut kıtlığı ile bu konumların doldurma potansiyeli birleştiğinde, kesinlikle çok anlamlı olmalarının nedeni budur.” “Düzenleyici veya kentsel aksaklıklar nedeniyle ilerlemek için mücadele eden diğer çok aileli projelere kıyasla bu gelişmelere karşı pek fazla muhalefet duymadım.”
Perakende uzmanları tarafından yakından izlenen strateji, yaya trafiğini artırmayı ve kendi mahallelerinde alışveriş yapmaya daha yatkın olabilecek yeni sakinlerden daha fazla gelir elde etmeyi amaçlıyor.
Westlake’in sahibi olan gayrimenkul yatırım ortaklığı Kimco Realty’nin genel müdürü Conor C. Flynn, “Birbirlerini besleyebilirler” dedi. “Müşterinin perakendenizi satın aldığı, perakendecilerin evleri desteklediği ve evler için prim aldıkları bir ekosistem gibi.”
Alışveriş merkezlerini ve daireleri birleştirmek yeni bir kavram değil, ancak ülke genelinde giderek daha fazla ev sahibi, alan kullanımlarını bu şekilde yeniden düşünüyor. Strateji, sakinlerinin ihtiyaçlarını karşılamak için inşa edilen ve son on yılda yürüme mesafesinde rahatlık arayan genç yetişkinler arasında popüler hale gelen konut, çalışma ve oyun toplulukları üzerine kuruludur.
Ticari gayrimenkul hizmetleri şirketi Cushman & Wakefield’ın yönetici müdürü Rich Latella, “Alışveriş merkezlerinin kendileri genellikle iyi konumlanmıştır çünkü iki ana otoyolun veya otoyolun kesiştiği noktada inşa edilirler ve geniş bir kara kütlesine sahiptirler” dedi.
Pandemi sırasında, alışveriş merkezlerinin aniden JC Penney ve Gap gibi zor durumdaki perakendeciler tarafından boş bırakılan binlerce fit kareyi doldurması gerekti. Diğerleri, park yerlerine çok fazla yer tahsis edildiğini fark etti. Aralık ayında, Chicago’nun bir banliyösü olan Illinois, Skokie’deki bir alışveriş merkezi olan Westfield Old Orchard’ın sahibi, boş bir Bloomingdale’s mağazasını yüzlerce daireye yer açmak için 2026 yılına kadar yıkmayı planladığını duyurdu. Aynı ay, Fairfax County, Virginia’daki bir gayrimenkul yatırım ortaklığı, Springfield şehir merkezinde bir apartman inşa etmek için onay aldı.
Rhode Island’da alışveriş yapanlar, 1828’de inşa edilen ve genellikle Amerika’nın en eski kapalı alışveriş merkezi olarak kabul edilen Arcade Providence’ta kalma fırsatına atladı. On yıl önce, mal sahibi en üstteki iki katı, çoğu 2021’de piyasaya çıkan mikro çatı katlarına dönüştürdü.
55 yaşındaki Kristen O’Grady, grafik tasarım çalışmaları için öncelikle ofis olarak kullandığı 360 metrekarelik bir daire satın aldı. Ayda birkaç kez mutfak, yatak, duş, gardırop ve çalışma masası bulunan tavan arasında uyuyor. Orada kızı Ruby ile yattığı ilk gece, her şey sessizdi – ta ki mahalle barları kapanıp müdavimleri dışarı çıkmaya başlayana kadar.
“Burasının bir yetişkin yurdu olduğunu söylemeyi seviyorum,” dedi.
Ancak alışveriş merkezi sahipleri, değişen tüketici zevkleri, imar değişiklikleri ve yerel direniş gibi zorluklarla karşı karşıya.
İnternet, tüketicilerin alışveriş alışkanlıklarını değiştirdiğinden beri, alışveriş merkezleri varlıklarını kanıtlamaya çalışıyorlar. Eski çıpa mağazaları küçülürken, kapanırken veya iflas başvurusunda bulunurken, alışveriş merkezlerinin yerini market zincirleri, tırmanış spor salonları, Covid-19 aşı merkezleri ve diyaliz merkezleri alıyor.
Alışveriş merkezi sahipleri, değerli bir mülkün üzerinde oturduklarını bilirler. 20. yüzyılın ortalarından sonlarına kadar Amerika Birleşik Devletleri’ndeki alışveriş merkezlerinin başarısının merkezinde yer alan çok katlı mağazacılık işindeki yavaş düşüşe rağmen, bu merkezlerin hâlâ bazı avantajları var.
kurucusu Gabriella Santaniello, “Covid’den perakende için çıkan iyi bir şey, insanların birlikte olma arzusu, bir topluluk duygusu, çok daha fazla sosyal aktivite oldu – ve bu sosyal aktivitelerden biri de alışveriş merkezlerine gidiyor” dedi. A Line Partners, bir perakende danışmanlık firması. “Bu, genel yaya trafiği için harikaydı. Ancak çağa ayak uydurmak zorundasınız.”
Kimco, Westlake Alışveriş Merkezi’nde bir zamanlar Burlington Coat Factory olan alanı 214 dairelik bir komplekse dönüştürmeyi planlıyor. Kimco, Daly City’den ilk evlerini inşa etmek için zaten onay almıştı ve Trust, daha fazla evin inşa edilmesi için yer açmak ve yaklaşık 11.000 metrekarelik alana sahip olmak için indirimli perakendeciyi merkezin önüne taşımak için Burlington ile birlikte çalıştı. Bay Flynn, perakende ve restoran alanının fit olduğunu söyledi. Toplamda, Westlake yaklaşık 400 daireye sahip olacak.
Kimco, alışveriş merkezini 2002’de 80 milyon dolara satın aldı ve o zamandan beri gerçek mekanda faaliyet gösteren perakendecileri vuran fırtınaları atlattı. Devralmadan dört yıl sonra, eski bir JC Penney’nin yerine bir Home Depot inşa edildi. Westlake’e bir pazar havası vermek isteyen Kimco, ortasından bir ana cadde inşa etti ve başka yemek seçenekleri ekledi.
Yirmi yıl sonra, o Home Depot, bir Safeway, bir Target, bir Ross ve bir grup küçük işletme ile birlikte hala ortalıkta. Tesis ayrıca Bay Area toplu taşıma sistemi olan BART durağına da yakındır.
Paw Patch Pastries’in sahibi Carla Ocfemia, köpek dostu fırınını San Francisco’dan 13 yıldır bulunduğu Westlake’e taşımayı düşünürken bu ayrıntıları not etti. Kira kontratını imzalamadan önce, günü alışveriş merkezinde oturarak ve insanları izleyerek geçirdi. Daireler inşa edilmeden önce bile yaşama hissi onlar için bir satış noktasıydı.
Bayan Ocfemia, “İnsanlar için çok daha uygun” dedi. “Eğer oraya yürüyebilirlerse, o zaman kolay.”
Perakendecileri cezbetmek, daire eklemek isteyen geliştiriciler için hala en önemli önceliktir.
Cushman’dan Bay Latella, “Bu noktaya gelmenin bu kadar uzun sürmesinin nedenlerinden biri, büyük mağazaların alışveriş merkezi sahibiyle uzun vadeli anlaşmaları olması,” dedi. Karşılıklı irtifak sözleşmesi olarak bilinen bu sözleşmeler, alışveriş merkezinin tasarımında büyük mağazaların söz sahibi olmasına olanak sağlamıştır.
“Mağazanın sitede geleneksel olmayan perakende kullanımları kabul etmesini sağlamak genellikle zordu” diye ekledi.
Alışveriş merkezi sahipleri ayrıca perakendecilerin inşaat sırasında ve sonrasında park sorunları ve trafik sıkışıklığıyla ilgili endişelerini gidermelidir. Ancak geliştiriciler, bu projelerin daha fazlası piyasaya çıktıkça kendileri için bir dava oluşturmaya başladıklarını söylüyor.
Bay Flynn, Kimco’nun 550 mülküne ev eklemenin yollarını bulmasını bir öncelik haline getirdi. Mülk sahibi artık kiralık bir yaklaşım kullanarak yılda yaklaşık 1.000 daire inşa ediyor, bu da daireleri inşa etmek için üçüncü taraf bir müteahhitle çalıştığı anlamına geliyor. 2025 yılına kadar 15.000 daire onaylanacak veya inşa edilecek.
Kimco’nun yeniden geliştirme stratejisi meyvelerini topluyor: Şirket, geçen yıl portföydeki yaya trafiğinin yıllık bazda sadece yüzde 0,6 arttığını, ancak karma kullanımlı mülkler için yüzde 5,3 arttığını söyledi.
Flynn, “Bence en büyük zorluk zaman” dedi. “Bu projelerin bazen beş ila 10 yıl sonra bile uygun hale gelmesi veya toprağa bir kürek koyması gereken bir zaman ufkuna sahip olmalısınız.”
Sorunlu alışveriş merkezleri her zaman bu programa sahip değildir. Bazı durumlarda artık rağbet görmeyen alışveriş merkezleri yıkılıyor. 1972’de inşa edilen ve geçen yıl perakende ve tüketici alaka düzeyini kaybettikten sonra yıkılan New York’taki White Plains Mall’da durum böyleydi. Aralık ayında, bir zamanlar alışveriş merkezinin bulunduğu yerde çok aileli bir gelişme olan Hamilton Green’in temeli atıldı.
Hamilton Green’in sahibi RXR’nin genel müdürü Scott Rechler, “Bu alışveriş merkezi, ekonomik faaliyeti ve enerjiyi teşvik eden, toplum için bir varlık olmaktan, boş kalarak toplum için bir yükümlülük haline geldi” dedi.
Daire eklemek, alışveriş merkezi sahiplerinin düşündüğü tek çözüm değil. New Jersey’deki Moorestown Mall’da yerel bir tıp merkezi olan Cooper University Health Care, bir zamanlar Sears tarafından kullanılan alanı devralacak ve bir ayakta tedavi hizmetleri kliniği inşa edecek.
Cushman’dan Bay Latella, alışveriş merkezlerine tıbbi hizmetlerin eklenmesinin de popüler bir trend olduğunu söyledi. Perakende emlak yöneticileri için o kadar ilginç hale geliyor ki, şimdi konsepti “Geleceğin Alışveriş Merkezi: Akşam Yemeği, Film ve Kolonoskopi – Gerekli Sırayla Değil” yazan bir slaytla konferanslardaki sunumlarına dahil ediyor.
Ancak bir alışveriş merkezini ayakkabı, makyaj ve balo kıyafetleri için alışveriş yapılan bir yerden daha fazlası haline getirmek, toplantı odasının ötesinde girdi gerektirir. Belediye ve şehir yönetimi onayı gereklidir.
Kimco, Westlake’te apartman inşa etme planı için Daly Belediye Meclisi’nden iki kez onay almak zorunda kaldı. Kaliforniya genelinde, belediyeler bir konut sıkıntısını gidermek için imar planlarını güncellemek zorunda kaldılar ve oradaki geliştiriciler, alışveriş merkezlerinin üzerine kat mülkiyeti kompleksleri inşa etmek için izinler aldılar.
18 alışveriş merkezine sahip bir gayrimenkul yatırım ortaklığı olan PREIT, izin sürecinde yardımcı olmak için bir planlamacı ve bir trafik mühendisinden oluşan bir ekip oluşturdu. Vakfın CEO’su Joseph F. Coradino, Moorestown’da sürecin “oldukça ilerici bir siyasi ortam” gördüğü için zorlandığını söyledi. Ağustos 2021’de belediye meclisi yeniden imar planını oybirliğiyle onayladı.
Ticari bir emlak veri şirketi olan CoStar’da çok aileli analitiğin ulusal direktörü Jay Lybik, “Konut kıtlığı ile bu konumların doldurma potansiyeli birleştiğinde, kesinlikle çok anlamlı olmalarının nedeni budur.” “Düzenleyici veya kentsel aksaklıklar nedeniyle ilerlemek için mücadele eden diğer çok aileli projelere kıyasla bu gelişmelere karşı pek fazla muhalefet duymadım.”